¿Por qué hay muchas viviendas vacías o sin rehabilitar? No falta vivienda.

 El debate sobre la vivienda suele centrarse en la oferta bruta, pero la existencia de un amplio stock de inmuebles desocupados o deteriorados responde a desajustes estructurales, legales y económicos entre las propiedades existentes y la demanda real.

1. Ubicación vs. Demanda Localizada

El principal problema no es solo cuántas viviendas existen, sino dónde están situadas:

• Inmuebles en zonas de baja demanda: Un porcentaje significativo de las viviendas vacías se localiza en zonas rurales, pequeñas poblaciones o municipios en declive demográfico, donde la actividad económica y el empleo son escasos.

• Presión concentrada en grandes urbes: La demanda de compra y alquiler se focaliza intensamente en áreas metropolitanas y polos económicos, donde la tasa de vacantes funcionales es, en realidad, muy reducida.

2. Inseguridad Jurídica y Riesgo Percibido

Muchos propietarios optan por mantener los inmuebles fuera del mercado debido a los riesgos asociados a la gestión del alquiler:

• Riesgo de impago y ocupación: La percepción de lentitud procesal o falta de protección efectiva ante situaciones de morosidad o vulneración de la propiedad privada lleva a rentistas particulares a mantener el inmueble cerrado.

• Incertidumbre regulatoria: Los cambios frecuentes en la legislación de arrendamientos urbanos (topes a las rentas, prorrogas forzosas o modificaciones en las condiciones de desahucio) desincentivan la oferta de alquiler a largo plazo.

3. Costes de Rehabilitación y Rentabilidad Liquida

La rehabilitación de un inmueble exige una inversión de capital inicial elevada que no siempre resulta rentable:

• Encarecimiento de la construcción: El incremento en los costes de los materiales de construcción y la escasez de mano de obra cualificada han elevado considerablemente el presupuesto medio por metro cuadrado para reformas.

• Baja rentabilidad esperada: En municipios con precios de alquiler o venta moderados, el rendimiento de la inversión realizada en una reforma profunda tarda décadas en amortizarse, desincentivando al propietario privado.

4. Bloqueos Legales y Propietarios Complejos

La titularidad de muchos inmuebles cerrados se encuentra bloqueada por motivos administrativos y familiares:

• Herencias yacentes y proindivisos: Inmuebles compartidos entre múltiples herederos sin acuerdo sobre su venta, alquiler o reforma.

• Viviendas en manos de entidades financieras o fondos: Propiedades procedentes de ejecuciones hipotecarias que requieren procesos largos de regularización jurídica, saneamiento o preparación para su salida al mercado.

• Propietarios de edad avanzada: Personas mayores residiendo en centros de asistencia o con familiares, cuyos inmuebles quedan cerrados sin que los titulares ni sus familias gestionen su arrendamiento.

Por último, también es  evidente que tenemos un mercado laboral muy precario, incluso para jóvenes con buena preparación.

Pero hay otros factores muy importantes, como el hecho de que los jóvenes son poco capaces de ahorrar aunque sea un poquito, y que la mayoría de ellos tienen pocos conocimientos fiscales, financieros y económicos para invertir ese ahorro con buen criterio.