Defectos de la ley de vivienda Española

La Ley por el Derecho a la Vivienda (Ley 12/2023, de 24 de mayo) y sus desarrollos en 2025 han sido objeto de críticas por diversos actores, incluyendo expertos inmobiliarios, propietarios, inquilinos y analistas económicos. A continuación, se presenta un análisis crítico de los principales defectos identificados, integrando información reciente y contextualizando el impacto en España, especialmente en relación con la economía y la inflación.

Principales defectos de la Ley de Vivienda Española (2023-2025)

1. Reducción de la oferta de alquiler:
   • Problema: La limitación de incrementos anuales de alquiler (2% en 2023, 3% en 2024, y un nuevo índice de referencia en 2025, más bajo que el IPC) y los controles de precios en zonas tensionadas han desincentivado a propietarios a ofrecer viviendas en alquiler. Datos de Idealista muestran que, tras medidas similares en Cataluña (2020), la oferta de alquiler en Barcelona cayó un 42%, lo que sugiere un riesgo similar a nivel nacional.
   • Impacto económico: La reducción de oferta eleva los precios en el mercado no regulado, especialmente en zonas urbanas como Madrid, Barcelona y Valencia, lo que puede exacerbar la inflación en el sector servicios, un componente clave del PIB español (70,7% del PIB en 2024). Esto contrarresta los esfuerzos del BCE por mantener la inflación cerca del 2%, ya que menos oferta de alquiler empuja los precios al alza, afectando el poder adquisitivo de los hogares.
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     señalan que la ley ha reducido la oferta de alquiler, disparando precios y complicando el acceso a viviendas para familias.
2. Inseguridad jurídica para propietarios:
   • Problema: La ley impone restricciones a grandes tenedores (titulares de más de 10 inmuebles o 5 en zonas tensionadas), como la obligación de someterse a procesos de mediación antes de desahucios y limitaciones en la recuperación de viviendas. Esto, junto con la prohibición de desahucios sin fecha predeterminada para inquilinos vulnerables, genera incertidumbre para los propietarios, especialmente pequeños, que temen no recuperar sus propiedades en casos de impago u ocupación.
   • Impacto económico: La inseguridad jurídica desincentiva la inversión en el sector inmobiliario, reduciendo la oferta de alquiler y la construcción de nuevas viviendas. Esto limita el crecimiento del sector de la construcción (5,8% del PIB en 2024), lo que podría frenar el crecimiento económico general si no se contrarresta con otras políticas.
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      destacan que las restricciones a propietarios y las dificultades para recuperar inmuebles han creado un entorno de inseguridad jurídica, disuadiendo a propietarios de alquilar.
3. Falta de aplicación efectiva por las Comunidades Autónomas:
   • Problema: La declaración de zonas tensionadas depende de las Comunidades Autónomas, pero muchas no han implementado los procedimientos necesarios para activar los controles de precios o las bonificaciones fiscales (hasta 90% en IRPF para propietarios que reduzcan el alquiler un 5%). Esto limita los beneficios previstos para inquilinos
     .
   • Impacto económico: La falta de coordinación entre administraciones autonómicas y locales crea desigualdades en la aplicación de la ley, lo que puede agravar las tensiones en el mercado inmobiliario en áreas urbanas de alta demanda. Esto también dificulta la absorción de liquidez adicional en la economía (por emisión monetaria del BCE), ya que la oferta de vivienda no crece al ritmo necesario para satisfacer la demanda, lo que presiona los precios al alza.
   • Ejemplo: En Cataluña, la aplicación de controles de alquiler ha sido más estricta, pero en otras regiones, como Andalucía, la implementación es más lenta, lo que genera disparidades regionales.
4. Insuficiencia de vivienda pública:
   • Problema: Aunque la ley promueve la vivienda pública (objetivo del 20% en zonas tensionadas) y prohíbe la venta de parques públicos, España solo tiene un 2,5% de vivienda pública, frente al 8,5% de media europea. La falta de suelo disponible y restricciones burocráticas limitan la construcción de nuevas viviendas protegidas.
   • Impacto económico: La escasez de vivienda pública no logra absorber la demanda de colectivos vulnerables, lo que aumenta la presión sobre el mercado privado de alquiler. Esto puede incrementar los costos de vida, alimentando la inflación en un contexto donde la emisión monetaria del BCE (a través de recortes de tipos en 2025) busca estimular la economía. La falta de oferta también frena la contribución del sector inmobiliario al crecimiento del PIB.
   • Crítica: muchos expertos argumentan que la ley carece de una base científica y no adopta soluciones probadas en otros países, como la propiedad compartida, que podrían aliviar la presión sin depender únicamente de la vivienda pública.
5. Efectos adversos en familias y aumento de alquileres temporales:
   • Problema: La regulación ha incentivado el alquiler temporal (menos regulado) frente al de larga duración, beneficiando a estudiantes, pero perjudicando a familias que buscan estabilidad. Propietarios evitan contratos largos para eludir topes de precios, reduciendo la oferta para hogares tradicionales.
   • Impacto económico: Este cambio en la dinámica del mercado puede aumentar la precariedad habitacional para familias de ingresos medios y bajos, reduciendo su capacidad de consumo en otros sectores (que representa el 56% del PIB español). Además, el auge de alquileres turísticos o temporales en zonas como Alicante (Raval Roig) eleva los precios locales, contribuyendo a la inflación.
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     muchos

     critica que la ley ha generado “menos oferta y alquileres más caros”, afectando especialmente a familias.
6. Falta de incentivos suficientes para la construcción:
   • Problema: Aunque la ley incluye medidas como el PERTE de Viviendas para 2025 y avales ICO para 25.000 nuevas viviendas, las restricciones burocráticas y la falta de suelo urbanizable limitan la efectividad. La liberalización del suelo y la simplificación de trámites urbanísticos, propuestas por expertos, no están suficientemente abordadas.
   • Impacto económico: La construcción de viviendas es clave para absorber el crecimiento de la masa monetaria sin generar inflación. Sin un aumento significativo de la oferta, el exceso de liquidez (por políticas expansivas del BCE) se traduce en mayores precios de vivienda, lo que afecta la estabilidad económica y el crecimiento sostenible del PIB.
   • Crítica: La ley no aborda suficientemente la necesidad de desregular el suelo, lo que podría reducir los costos de construcción y aumentar la oferta a largo plazo.
7. Impacto en la inversión extranjera:
   • Problema: Las propuestas de 2025, como el aumento de impuestos a compradores no residentes extracomunitarios y la aplicación de IVA a alquileres turísticos, pueden disuadir la inversión extranjera en el sector inmobiliario. Esto podría reducir la liquidez en el mercado, afectando especialmente a regiones turísticas como Marbella.
   • Impacto económico: La inversión extranjera en vivienda (4% de las ventas residenciales) contribuye al PIB a través del sector inmobiliario y el turismo. Restricciones excesivas podrían reducir este flujo, limitando el crecimiento económico y afectando la balanza comercial.

Conexión con la emisión monetaria y el PIB

La Ley de Vivienda, al reducir la oferta de alquiler y desincentivar la inversión, puede generar presiones inflacionarias en el sector inmobiliario, especialmente en un contexto de política monetaria expansiva del BCE (tipos al 2,25% en 2025). Si la emisión de dinero supera el crecimiento del PIB (2,3%-2,8% en España para 2025), pero no se traduce en un aumento proporcional de la oferta de vivienda, los precios de alquiler y compra seguirán subiendo, alimentando la inflación (proyectada en 2,5%-2,9%). Esto erosiona el poder adquisitivo y puede frenar el consumo, un pilar clave del PIB español. Además, la falta de vivienda pública y la burocracia limitan la capacidad del sector de la construcción para absorber la liquidez adicional, lo que agrava el desequilibrio entre oferta y demanda.

Conclusión

La Ley de Vivienda Española de 2023-2025, aunque busca garantizar el acceso a una vivienda digna, presenta defectos significativos: reducción de la oferta de alquiler, inseguridad jurídica, implementación desigual, insuficiencia de vivienda pública, impacto negativo en familias y falta de incentivos para la construcción. Estos problemas no solo dificultan el acceso a la vivienda, sino que también generan tensiones inflacionarias que complican la alineación entre la emisión monetaria y el crecimiento del PIB. Soluciones como la liberalización del suelo, la simplificación burocrática y modelos alternativos (e.g., propiedad compartida) podrían mitigar estos defectos, pero requieren una revisión profunda de la normativa.