¿Cuál es la fiscalidad de una comunidad de propietarios?

La fiscalidad de una comunidad de propietarios en España está regulada principalmente por la Ley de Propiedad Horizontal (LPH) y la normativa tributaria aplicable, como el Impuesto sobre el Valor Añadido (IVA), el Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (IRPF) y el Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI). A continuación, te detallo los aspectos fiscales más relevantes de forma clara y concisa:1. Naturaleza fiscal de la comunidad de propietarios

• Las comunidades de propietarios no tienen personalidad jurídica propia para fines fiscales, ya que no son sociedades ni entidades con ánimo de lucro. Sin embargo, actúan como una entidad para ciertas obligaciones tributarias.
• Su actividad principal es la gestión de los elementos comunes y los servicios asociados, lo que implica obligaciones fiscales específicas.

2. Impuesto sobre el Valor Añadido (IVA)

• No sujeción al IVA: Las cuotas ordinarias y extraordinarias (derramas) pagadas por los propietarios para el mantenimiento de los elementos comunes (limpieza, ascensores, seguros, etc.) no están sujetas a IVA, ya que la comunidad no realiza una actividad económica con ánimo de lucro.
• Servicios contratados: Cuando la comunidad contrata servicios (limpieza, jardinería, administrador de fincas, etc.), los proveedores facturan con el IVA correspondiente (generalmente 21%, o 10% para ciertos servicios como reformas). La comunidad no puede deducir este IVA, ya que no es un sujeto pasivo del impuesto.
• Arrendamientos o actividades económicas: Si la comunidad genera ingresos por actividades económicas, como el alquiler de espacios comunes (antenas de telefonía, locales, publicidad en la fachada), estos ingresos sí están sujetos a IVA (21%) y la comunidad debe emitir facturas y liquidar el IVA a Hacienda.

3. Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (IRPF)

• Ingresos exentos: Las cuotas de los propietarios (ordinarias o extraordinarias) no están sujetas a IRPF, ya que no se consideran rendimientos.
• Ingresos por actividades económicas: Si la comunidad obtiene ingresos por el alquiler de elementos comunes (por ejemplo, una azotea para antenas), estos se consideran rendimientos del capital inmobiliario. La comunidad debe:
  • Presentar el modelo 184 (declaración informativa anual) para atribuir los ingresos a los propietarios según su cuota de participación.
  • Cada propietario debe declarar su parte proporcional de esos ingresos en su IRPF.
• Retenciones: Si la comunidad contrata servicios profesionales (por ejemplo, un administrador de fincas o un abogado), debe retener el 15% o 7% (según el caso) por IRPF en las facturas y declarar estas retenciones a Hacienda mediante el modelo 111 (trimestral) y el modelo 190 (anual).

4. Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI)

• El IBI es un impuesto municipal que grava la titularidad de los bienes inmuebles.
• Cada propietario paga el IBI correspondiente a su vivienda o local, según el valor catastral y el tipo impositivo del ayuntamiento.
• Los elementos comunes (escaleras, tejados, etc.) no pagan IBI, ya que no están asignados a un propietario concreto ni tienen valor catastral propio.
• Si la comunidad es titular de un inmueble (por ejemplo, una vivienda del portero o un local), ese inmueble sí estará sujeto al IBI.

5. Otros impuestos y obligaciones fiscales

• Impuesto sobre Actividades Económicas (IAE): Las comunidades de propietarios están exentas del IAE, salvo que realicen actividades económicas de forma habitual (por ejemplo, explotación de un local comercial).
• Impuesto sobre Sociedades: No aplica a las comunidades de propietarios, ya que no son entidades con ánimo de lucro. Sin embargo, si generan ingresos significativos por actividades económicas, podrían estar sujetas a este impuesto en casos excepcionales.
• Plusvalía municipal: Si la comunidad vende un elemento común (como un local), podría estar sujeta al Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana, aunque esto es poco habitual.

6. Obligaciones fiscales de la comunidad

• Obtención de NIF: Toda comunidad de propietarios debe obtener un Número de Identificación Fiscal (NIF) para operar con Hacienda y realizar gestiones (contratación de servicios, presentación de modelos, etc.).
• Presentación de modelos tributarios:
  • Modelo 347: Declaración anual de operaciones con terceros (proveedores o clientes) que superen los 3.005,06 € anuales.
  • Modelo 184: Si hay ingresos por alquiler de elementos comunes, para atribuirlos a los propietarios.
  • Modelos 111 y 190: Para declarar retenciones de IRPF por servicios profesionales.
• Contabilidad: Aunque no están obligadas a llevar una contabilidad formal, deben mantener un registro claro de ingresos y gastos, especialmente si generan ingresos por actividades económicas.

7. Casos especiales

• Alquiler de elementos comunes: Si la comunidad alquila un espacio (por ejemplo, para antenas o publicidad), debe emitir facturas con IVA y declarar los ingresos. Los propietarios no pueden deducir estos ingresos como gastos en su IRPF, salvo casos específicos.
• Subvenciones: Si la comunidad recibe subvenciones (por ejemplo, para instalar un ascensor o mejorar la eficiencia energética), estas pueden estar exentas de tributación, pero deben declararse si generan un beneficio.

8. Sanciones por incumplimiento

• El incumplimiento de obligaciones fiscales (no presentar modelos, no aplicar retenciones, etc.) puede acarrear sanciones de Hacienda, que varían según la gravedad (desde multas de 150 € hasta porcentajes sobre las cantidades no declaradas).

Recomendaciones:

• Contratar un administrador de fincas puede facilitar la gestión fiscal, ya que suelen encargarse de presentar los modelos tributarios y cumplir con las obligaciones.
• Mantener una buena organización de facturas, recibos y acuerdos de la junta para justificar ingresos y gastos ante Hacienda.
• Consultar con un asesor fiscal en caso de actividades económicas complejas (alquiler de espacios, grandes obras, etc.).