Normas básicas de una comunidad de vecinos en España.
Las normas básicas de una comunidad de vecinos en España están reguladas principalmente por la Ley de Propiedad Horizontal (LPH), en concreto la Ley 49/1960, de 21 de julio, modificada en varias ocasiones, y por los estatutos de la comunidad, que son acuerdos internos aprobados por los propietarios. A continuación, te detallo las normas básicas más relevantes:1. Órganos de gobierno de la comunidad
- Junta de Propietarios: Es el órgano principal de decisión, donde todos los propietarios tienen voz y voto proporcional a su cuota de participación. Se reúnen al menos una vez al año (junta ordinaria) para aprobar presupuestos, cuentas y decisiones importantes.
- Presidente/a: Representa a la comunidad, elegido por la junta (por votación o turno rotatorio). Se encarga de ejecutar los acuerdos y mediar en conflictos.
- Administrador/a de fincas (opcional): Gestiona aspectos administrativos, contables y legales, si la comunidad decide contratarlo.
- Vicepresidente, secretario, etc.: Pueden existir según los estatutos, aunque no son obligatorios.
- Derechos:
- Uso y disfrute de su vivienda y de los elementos comunes (piscina, jardines, ascensores, etc.).
- Participar en las juntas y votar según su cuota de participación.
- Impugnar acuerdos contrarios a la ley o los estatutos (en el plazo de 3 meses, o 1 año si afectan a la propiedad).
- Obligaciones:
- Pagar las cuotas comunitarias (gastos generales, mantenimiento, derramas, etc.) según su cuota de participación.
- Respetar las normas de convivencia y los elementos comunes.
- Mantener su vivienda en buen estado para no perjudicar a la comunidad.
- Comunicar a la comunidad cualquier cambio de titularidad de la vivienda.
- Los elementos comunes (escaleras, ascensores, patios, tejados, etc.) son de uso compartido y deben respetarse.
- No se pueden realizar modificaciones en elementos comunes sin autorización de la junta (por ejemplo, cerrar una terraza o modificar la fachada).
- Las zonas comunes deben usarse de forma que no se moleste a otros vecinos (ruido, limpieza, etc.).
- Los propietarios deben contribuir a los gastos comunes según su cuota de participación (determinada por el tamaño o valor de su propiedad, según la escritura de división horizontal).
- Los gastos incluyen mantenimiento, limpieza, luz, agua, seguros, ascensores, etc.
- Las derramas (gastos extraordinarios, como reparaciones importantes) deben aprobarse en junta.
- Los impagos pueden reclamarse judicialmente tras notificación al moroso.
- Está prohibido realizar actividades molestas, insalubres, peligrosas o ilegales en la vivienda o zonas comunes (art. 7.2 LPH). Ejemplo: ruidos excesivos, acumulación de basura, etc.
- Los horarios de descanso (generalmente de 22:00 a 8:00) deben respetarse para evitar molestias.
- Las mascotas están permitidas, salvo que los estatutos las prohíban expresamente, pero deben cumplir las normas municipales (control, limpieza, etc.).
- Obras en elementos comunes: Requieren aprobación de la junta, con mayorías según el tipo de obra:
- Unanimidad: Cambios que afecten al título constitutivo (por ejemplo, convertir un local en vivienda).
- 3/5 partes: Instalaciones nuevas (ascensores, rampas, etc.).
- Mayoría simple: Mejoras no esenciales.
- Obras en viviendas privadas: No requieren permiso de la comunidad si no afectan a elementos comunes o estructurales, pero deben comunicarse.
- Los conflictos entre vecinos (ruidos, filtraciones, etc.) deben intentar resolverse primero de forma amistosa, con mediación del presidente o administrador.
- Si no hay acuerdo, se puede acudir a la vía judicial (procedimientos monitorios para impagos o demandas por actividades molestas).
- También se puede recurrir a la mediación o arbitraje como alternativa.
- Los estatutos de la comunidad (si existen) pueden establecer normas específicas, siempre que no contradigan la LPH.
- Las normas internas pueden regular aspectos como el uso de la piscina, horarios de zonas comunes, o sanciones por incumplimientos.
- La LPH obliga a realizar obras para garantizar la accesibilidad (por ejemplo, rampas o ascensores) si las solicita una persona con discapacidad o mayor de 70 años, siempre que el coste no supere 12 mensualidades ordinarias.
- Las comunidades deben fomentar medidas de eficiencia energética (paneles solares, mejoras en aislamiento, etc.) si se aprueban en junta.
- La comunidad debe contar con un seguro de responsabilidad civil y daños que cubra los elementos comunes (incendios, inundaciones, etc.).
- Los propietarios pueden contratar seguros individuales para sus viviendas.
- Las comunidades pueden adaptarse a necesidades específicas mediante acuerdos en la junta, siempre respetando la LPH.
- Es recomendable consultar los estatutos de la comunidad y, en caso de duda, acudir al administrador de fincas o a un abogado especializado.
