¿Cuál es la fiscalidad de una comunidad de propietarios?
La fiscalidad de una comunidad de propietarios en España está regulada principalmente por la Ley de Propiedad Horizontal y por las normativas fiscales aplicables, especialmente en el ámbito del IVA, el IRPF y el Impuesto sobre Sociedades, dependiendo de las actividades que realice la comunidad. A continuación, te detallo los aspectos clave:1. Naturaleza fiscal de la comunidad de propietarios
- Una comunidad de propietarios no tiene personalidad jurídica propia en el sentido de una empresa, pero sí está obligada a cumplir con ciertas obligaciones fiscales.
- Se considera una entidad en régimen de atribución de rentas según el artículo 35.4 de la Ley General Tributaria. Esto significa que las rentas generadas por la comunidad se atribuyen directamente a los propietarios en proporción a su cuota de participación, y son estos quienes deben tributar por ellas en su IRPF o Impuesto sobre Sociedades, según corresponda.
- Rentas generadas: Si la comunidad obtiene ingresos (por ejemplo, por el alquiler de elementos comunes como azoteas para antenas, fachadas para publicidad o locales comerciales), estos se consideran rendimientos del capital inmobiliario o rentas de actividades económicas y se atribuyen a los propietarios según su cuota de participación.
- Retenciones: Si la comunidad contrata servicios profesionales (por ejemplo, de administradores, abogados o arquitectos), debe practicar retenciones de IRPF (generalmente el 15% o el 7% para nuevos profesionales) y presentar el modelo 111 (trimestral) y el modelo 190 (anual).
- Exención: Los ingresos derivados de las cuotas de los propietarios para el mantenimiento de la comunidad están exentos de tributación, ya que no se consideran rentas.
- Generalmente exenta: Las actividades propias de la comunidad (como el mantenimiento de elementos comunes) están exentas de IVA, según el artículo 20.1.23 de la Ley del IVA, siempre que no se presten servicios a terceros.
- Operaciones sujetas a IVA: Si la comunidad realiza actividades económicas (como el alquiler de espacios comunes), debe emitir facturas con IVA (generalmente el 21%) y presentar el modelo 303 (declaración trimestral de IVA) y el modelo 390 (resumen anual).
- Sujeto pasivo: La comunidad actúa como empresario o profesional en estas operaciones y debe darse de alta en el Censo de Empresarios (modelo 036 o 037).
- Las comunidades de propietarios no están sujetas al Impuesto sobre Sociedades, salvo en casos excepcionales en los que realicen actividades económicas de forma habitual y con estructura empresarial, lo cual es poco común.
- La comunidad no paga IBI directamente, ya que este impuesto recae sobre los propietarios de cada vivienda o local. Sin embargo, la comunidad puede hacerse cargo del IBI de elementos comunes (como garajes o trasteros) y repercutirlo en las cuotas de los propietarios.
- CIF: Toda comunidad de propietarios debe obtener un Código de Identificación Fiscal (CIF) mediante el modelo 036 en la Agencia Tributaria.
- Modelos fiscales:
- Modelo 347: Declaración anual de operaciones con terceros si superan los 3.005,06 € con un proveedor o cliente.
- Modelo 184: Declaración informativa anual para atribuir las rentas obtenidas por la comunidad a los propietarios, si hay ingresos sujetos a tributación.
- Modelos 111 y 190: Para retenciones de IRPF, si procede.
- Modelos 303 y 390: Para IVA, si la comunidad realiza actividades sujetas a este impuesto.
- Contabilidad: No están obligadas a llevar una contabilidad formal según el Código de Comercio, pero sí deben mantener un registro claro de ingresos y gastos para cumplir con las obligaciones fiscales y rendir cuentas a los propietarios.
- Alquiler de elementos comunes: Si la comunidad alquila espacios (como azoteas o locales), debe emitir facturas con IVA y declarar los ingresos, que se atribuyen a los propietarios.
- Subvenciones: Las subvenciones recibidas (por ejemplo, para rehabilitación de edificios) no están sujetas a IVA, pero deben declararse como ingresos en el modelo 184 si generan rentas.
- Obras y servicios: Los gastos de mantenimiento y reparación no generan obligaciones fiscales adicionales, salvo que impliquen contratación de profesionales sujetos a retención.
- Asesoramiento profesional: Dado que la gestión fiscal puede ser compleja, es habitual que las comunidades contraten a un administrador de fincas o asesor fiscal para cumplir con las obligaciones tributarias.
- Revisión de contratos: Si la comunidad genera ingresos (por ejemplo, por alquileres), es importante revisar los contratos para determinar correctamente las obligaciones fiscales.
